Eks­mi­sja — zakaz orze­ka­nia o bra­ku pra­wa do loka­lu socjalnego

Orze­ka­nie o eks­mi­sji z loka­lu miesz­kal­ne­go i jej wyko­ny­wa­nie regu­lu­je usta­wa o ochro­nie praw loka­to­rów, kodeks postę­po­wa­nia cywil­ne­go oraz roz­po­rzą­dze­nie Mini­stra Spra­wie­dli­wo­ści w spra­wie szcze­gó­ło­we­go try­bu postę­po­wa­nia w spra­wach o opróż­nie­nie loka­lu lub pomiesz­cze­nia albo o wyda­nie nieruchomości

Z uza­sad­nie­nia wyro­ku Try­bu­na­łu Kon­sty­tu­cyj­ne­go z dnia 4 listo­pa­da 2010 r. [K 19/06] wyni­ka, że „nakaz opróż­nie­nia loka­lu może zostać orze­czo­ny przez sąd z róż­nych powo­dów. Typo­wym przy­pad­kiem jest brak tytu­łu praw­ne­go do zaj­mo­wa­nia loka­lu, któ­ry może mieć cha­rak­ter pier­wot­ny lub wtór­ny. Pierw­sza z sytu­acji wystę­pu­je wów­czas, gdy dana oso­ba zaję­ła samo­wol­nie lokal, nie mając do tego tytu­łu praw­ne­go. Dru­ga w razie utra­ty wcze­śniej posia­da­nych upraw­nień do loka­lu. Przy­czy­ny wypo­wie­dze­nia przez wła­ści­cie­la sto­sun­ku praw­ne­go, na pod­sta­wie któ­re­go loka­tor zaj­mu­je lokal, pre­cy­zu­je m.in. art. 11 ust. 2 usta­wy o ochro­nie praw lokatorów.

W niniej­szym arty­ku­le zaj­mie­my się jedy­nie małym wycin­kiem doty­czą­cym pro­ble­ma­ty­ki eks­mi­sji, a mia­no­wi­cie zaka­zem orze­ka­nia o bra­ku pra­wa do loka­lu socjalnego.

Wska­zać nale­ży, że „w wyro­ku naka­zu­ją­cym opróż­nie­nie loka­lu sąd orze­ka o upraw­nie­niu do loka­lu socjal­ne­go albo o bra­ku takie­go upraw­nie­nia wobec osób, któ­rych nakaz doty­czy” (art. 14 ust. 1 u.ochr.lok.).

Sąd bada­jąc z urzę­du, czy zacho­dzą prze­słan­ki do otrzy­ma­nia loka­lu socjal­ne­go, bie­rze pod uwa­gę dotych­cza­so­wy spo­sób korzy­sta­nia przez te oso­by z loka­lu oraz ich szcze­gól­ną sytu­ację mate­rial­ną i rodzin­ną (art. 14 ust. 3 u.ochr.lok.).

W/w prze­pis nale­ży inter­pre­to­wać w świe­tle art. 4 ust. 2 u.ochr.lok., któ­ry prze­wi­du­je obo­wią­zek po stro­nie gmi­ny do zaspo­ka­ja­nia potrzeb miesz­ka­nio­wych gospo­darstw domo­wych o niskich docho­dach. W celu reali­za­cji tego zada­nia, gmi­na two­rzy oraz posia­da zasób miesz­ka­nio­wy (art. 20 ust. 1 u.ochr.lok.). „Szcze­gól­na sytu­acja mate­rial­na i rodzin­na”, o któ­rej mowa w art. 14 ust. 3 u.ochr.lok., ozna­cza brak moż­li­wo­ści naję­cia miesz­ka­nia na wol­nym ryn­ku z powo­du niskich docho­dów gospo­dar­stwa domowego.

W myśl art. 14 ust. 5 u.ochr.lok., sąd może orzec o bra­ku upraw­nie­nia do otrzy­ma­nia loka­lu socjal­ne­go, w szcze­gól­no­ści jeże­li naka­za­nie opróż­nie­nia nastę­pu­je z przy­czyn, o któ­rych mowa w art. 13 u.ochr.lok. Zgod­nie z art. 24 u.ochr.lok., pra­wo do loka­lu socjal­ne­go nie przy­słu­gu­je oso­bie, któ­ra samo­wol­nie zaj­mu­je lokal i wobec któ­rej sąd naka­zał opróż­nie­nie loka­lu, chy­ba że przy­zna­nie loka­lu socjal­ne­go było­by w świe­tle zasad współ­ży­cia spo­łecz­ne­go szcze­gól­nie usprawiedliwione.

Usta­wa z dnia 21 czerw­ca 2001 r. o ochro­nie praw loka­to­rów, miesz­ka­nio­wym zaso­bie gmi­ny i o zmia­nie Kodek­su cywil­ne­go, pra­wo do loka­lu socjal­ne­go jest przy­zna­wa­ne wobec:

• kobiet w ciąży,
• mało­let­nie­go, nie­peł­no­spraw­ne­go w rozu­mie­niu prze­pi­sów usta­wy z dnia 12 mar­ca 2004 r. o pomo­cy spo­łecz­nej (art. 6 usta­wy z dnia 12 mar­ca 2004 r. o pomo­cy spo­łecz­nej mówi o „legi­ty­mo­wa­niu się znacz­nym lub umiar­ko­wa­nym stop­niem nie­peł­no­spraw­no­ści w rozu­mie­niu prze­pi­sów o reha­bi­li­ta­cji zawo­do­wej i spo­łecz­nej oraz zatrud­nia­niu osób nie­peł­no­spraw­nych”) lub ubez­wła­sno­wol­nio­ne­go oraz spra­wu­ją­ce­go nad taką oso­bą opie­kę i wspól­nie z nią zamieszkałego,
• obłoż­nie cho­rych (o tym, czy ktoś jest obłoż­nie cho­ry, orze­ka lekarz),
• eme­ry­tów i ren­ci­stów speł­nia­ją­cych kry­te­ria do otrzy­ma­nia świad­cze­nia z pomo­cy społecznej,
• oso­by posia­da­ją­cej sta­tus bezrobotnego,
• oso­by speł­nia­ją­cej prze­słan­ki okre­ślo­ne przez radę gmi­ny w dro­dze uchwały,
• chy­ba że oso­by te mogą zamiesz­kać w innym loka­lu niż dotych­czas używany.

Orze­ka­jąc o upraw­nie­niu do otrzy­ma­nia loka­lu socjal­ne­go, sąd naka­zu­je wstrzy­ma­nie wyko­na­nia opróż­nie­nia loka­lu (eks­mi­sji) do cza­su zło­że­nia przez gmi­nę ofer­ty zawar­cia umo­wy naj­mu loka­lu socjalnego.

Reasu­mu­jąc, do cza­su aż Gmi­na nie zaofe­ru­je oso­bie nie­peł­no­spraw­nej loka­lu socjal­ne­go, eks­mi­sja nie może być doko­na­na. Przez lokal socjal­ny nale­ży rozu­mieć „lokal nada­ją­cy się do zamiesz­ka­nia ze wzglę­du na wypo­sa­że­nie i stan tech­nicz­ny, któ­re­go powierzch­nia pokoi przy­pa­da­ją­ca na człon­ka gospo­dar­stwa domo­we­go najem­cy nie może być mniej­sza niż 5 m², a w wypad­ku jed­no­oso­bo­we­go gospo­dar­stwa domo­we­go 10 m², przy czym lokal ten może być o obni­żo­nym stan­dar­dzie” (art. 2 ust. 1 pkt 5 Usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów). Defi­ni­cja usta­wo­wa loka­lu socjal­ne­go pozwa­la przy­jąć, iż loka­le powin­ny posia­dać takie wypo­sa­że­nie i stan tech­nicz­ny, aby nada­wa­ły się do zamiesz­ka­nia. Jeże­li zaofe­ro­wa­ny lokal nie speł­nia usta­wo­wych wymo­gów, moż­na odmó­wić zawar­cia umo­wy i wnio­sko­wać o inny lokal. Z dru­giej stro­ny eks­mi­sja wstrzy­my­wa­na jest w zasa­dzie tyl­ko do momen­tu zło­że­nia przez Gmi­nę ofer­ty naj­mu loka­lu socjal­ne­go. Jeże­li więc oka­że się, że zaofe­ro­wa­ny lokal speł­niał jed­nak powyż­sze wymo­gi, nale­ży liczyć się z tym, że nakaz opróż­nie­nia loka­lu zosta­nie wyko­na­ny i to pomi­mo bra­ku zawar­cia umo­wy naj­mu loka­lu socjalnego.